IAS第40号「投資不動産」　公正価値の開示が必要

IAS第40号は、投資不動産について記述しています。
日本基準では「賃貸等不動産」に該当する不動産の時価は開示するよう義務付けられていますが、それ以外は有形固定資産と同様の規定が適用されます。
なお、日本基準の「賃貸等不動産」とIAS第40号の「投資不動産」は類似した概念ですが、範囲が一部異なります。

 （１）投資不動産の定義

IAS第40号は、投資不動産を「賃貸収益または資本増加またはその両方を得ることを目的として、所有者が保有する不動産」と定義していますが、以下のものは含まれません。

①財またはサービスの生産もしくは供給、あるいは経営管理目的のために使用される不動産（つまり、自社で利用する目的で所有している不動産）
②通常の営業過程において販売される不動産（つまり、棚卸資産となる不動産）

投資不動産を以上の定義だけで識別するのは困難なので、IAS第40号では以下のものが投資不動産の例として挙げられています。

• 長期的な資本増加のために保有する土地
• 企業が所有してオペレーティング・リースしている建物（賃貸に出している建物）
• 将来の用途が未定のまま所有している土地

（２）投資不動産の開示

IAS第40号では、企業が所有している不動産が投資不動産である場合には、その認識をした後は公正価値（時価）で評価するか、または原価で評価して公正価値（時価）を注記するかのいずれかを選択する必要があります。

（３）不動産を複数用途に利用している場合

自社ビルを所有している場合に、1フロアのみを自社が利用して、それ以外のフロアを賃貸に出しているケースは多く見受けられます。

そのような場合には、以下のような手順で投資不動産かどうかを判断します。

①分離して売却できる可能性
その不動産を、用途ごとに分離して売却することが可能かどうかを判断します。
例えば、通常は不動産所有権を1フロアごとに売却することが可能です。
この場合、自社で利用している1フロアについては通常の不動産（有形固定資産）、それ以外のフロアについては投資不動産として認識します。
分離して売却することが不可能な場合には、②によって判断します。

②自己使用目的の重要性
不動産を分離して売却することが不可能な場合には、自己使用目的の重要性が明白に低いかどうかで判断します。
明白に自己使用目的の重要性が低い場合には投資用不動産として認識しますが、そうではない場合には通常の不動産（有形固定資産）として認識します。